REGELGEVING HANDELSHUUR AANGEPAST AAN POP-UPS
De Handelshuurwet van 30 april 1951 is van dwingend recht. Dit betekent dat partijen er niet ten nadele van de beschermde partij (de huurder) van mogen afwijken, tenzij waar de wet hen dit toelaat.
Eén van de hoekstenen van deze regelgeving is dat een handelshuur nooit korter mag zijn dan 9 jaar.
Ook deze bepaling is van dwingend recht, zodat partijen ze niet zomaar kunnen uitsluiten: wordt een huur voor kortere duur afgesloten, dan wordt deze periode van rechtswege verlengd tot 9 jaar.
Een huurder kan de overeenkomst weliswaar vroegtijdig beëindigen, doch enkel na afloop van elke periode van 3 jaar, mits hij minstens 6 maanden tevoren opzegt.
Het fenomeen van pop-up winkels deed vaststellen dat de Handelshuurwet niet voldoende aangepast was aan maatschappelijke ontwikkelingen. Want hoe kan men slechts voor een paar dagen/weken/maanden huren indien de overeenkomst in principe steeds automatisch naar 9 jaar verlengd wordt en de huurder pas na 2,5 jaar kosteloos kan opzeggen?
Waar partijen onderling een kortere duur overeenkwamen en niemand daar finaal een probleem van maakte, deden zich uiteraard geen problemen voor: partijen kunnen immers steeds onderling overeenkomen om de overeenkomst voortijdig kosteloos te ontbinden.
Doch indien één van partijen daarmee niet akkoord ging, diende er enigszins “juridisch gebricoleerd” te worden om de regelgeving te doen uitsluiten.
Er werd gepoogd om hard te maken dat de pop-up huur viel onder de “uitzonderingen” van de wet. De handelshuurwet bepaalt immers dat zij (onder andere) niet van toepassing is op de huur die, “wegens die aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar”.
Traditioneel werd dit artikel bijvoorbeeld aangewend voor seizoensverhuur (aan de kust of in toeristische centra) en deze bepaling werd dan ook aangewend voor pop-ups nu het in deze sector inderdaad “normaal is dat de huur wordt toegestaan voor minder dan een jaar”.
Het was echter niet zeker dat iedere rechter met deze argumentatie zou instemmen en alleszins moest elk geval in concreto onderzocht worden, of daadwerkelijk sprake was van een uitzonderingssituatie.
Een andere oplossing bestond eruit dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst ook onmiddellijk een verklaring aflegden bij notaris of vrederechter dat zij daadwerkelijk wilden afwijken van de negenjarige duur. Zulks bood wél een garantie voor toepassing van de kortere duur, maar hield uiteraard extra administratieve rompslomp in.
De (Vlaamse) wetgever is tegemoetgekomen aan het gebrek van een degelijk wettelijk kader voor pop-up huren en heeft op 17 juni 2016 het Decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht geïntroduceerd.
Dit decreet is in werking getreden op 1 september 2016 en is van toepassing wanneer aan de volgende 5 voorwaarden is voldaan:
- de huurovereenkomst moet betrekking hebben op de huur van onroerende goederen of een gedeelte daarvan;
- deze vertrekken zijn bestemd voor het uitoefenen van een kleinhandel of het gebruik van een ambachtsman;
- de overeenkomst moet uitdrukkelijk voor dit doel aangegaan worden;
- er moet een rechtstreeks contact zijn met het publiek;
- de overeenkomst wordt gesloten voor een huurperiode van maximum 1 jaar.
Het grote verschil met de regelgeving in de handelshuurwet is uiteraard de duurtijd van deze overeenkomsten.
Ten eerste moeten zij steeds minder dan één jaar bedragen en ten tweede eindigen dergelijke overeenkomsten steeds van rechtswege op hun einddatum, zonder opzegging en zonder recht op huurhernieuwing. Een voortijdige opzegging door de huurder is mogelijk mits inachtneming van een opzegtermijn van een maand.
De huurovereenkomst kan wel meerdere keren worden verlengd, doch zulks enkel schriftelijk (dus niet mondeling of stilzwijgend) en zonder dat de totale duurtijd (initiële duur + verlenging) langer dan een jaar mag zijn.
De huurprijs wordt geacht alle belastingen in te houden die van toepassing zijn op het onroerend goed, maar andere kosten zoals gas en elektriciteit komen in principe ten laste van de huurder.
Overdracht van huur en onderhuur zijn verboden maar partijen kunnen hiervan, mits gezamenlijk akkoord, afwijken. Bij overdracht van het pand, kan de nieuwe verhuurder de huurder niet uitzetten, maar omgekeerd maakt de huurder vanzelfsprekend geen aanspraak op een uitzettingsvergoeding bij het einde van de huur.
Deze nieuwe regelgeving is enkel van toepassing in Vlaanderen. Voorlopig blijven huren van korte duur in Brussel en Wallonië onder de federale Handelshuurregelgeving vallen.